ОБ ОПРEДEЛEНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДEЙСТВУЮЩEГО ПРEДПРИЯТИЯ МАГНАТ ТОМСК 2005 58 С 3

  Затратный подход  № п/п Наименование Кол-во Полная стоимость воспроизводства/замещения 1 ед., р. Полная стоимость воспроизводства/замещения, всего, р. Износ, % Стоимость, определенная затратным подходом,   р. физический функциональный внешний накопленный 1 Принтер Deskjet 656с 1 6000 6000,00 30,00 50,00 0,00 65,00 2100,00 2 Принтер Epson LX-1050 1 9000 9000,00 30,00 50,00 0,00 65,00 3150,00 3 Принтер Epson LX300+ 1 8000 8000,00 30,00 50,00 0,00 65,00 2800,00 4 Компьютер Pentium III 1 12000 12000,00 25,00 50,00 0,00 62,50 4500,00 5 Компьютер Intel Pentium 166MMX 1 9700 9700,00 30,00 50,00 0,00 65,00 3395,00 6 Компьютер Intel Celeron 800 MHz 1 15000 15000,00 30,00 50,00 0,00 65,00 5250,00 7 Компьютер Intel Celeron 450 MHz 1 10000 10000,00 25,00 50,00 0,00 62,50 3750,00 8 Стол письменный однотумбовый 6 1500 9000,00 40,00 0,00 0,00 40,00 5400,00 9 Стол офисный 3 2500 7500,00 30,00 0,00 0,00 30,00 5250,00 10 Стол разделочный (нерж. сталь) 4 4000 16000,00 20,00 0,00 0,00 20,00 12800,00 11 Стол разделочный (нержав. сталь) размерами 2 м х 1,5 м 5 6000 30000,00 20,00 0,00 0,00 20,00 24000,00 12 Контейнер (нержав. сталь) 9 45000 405000,00 20,00 0,00 0,00 20,00 324000,00 13 Стеллажи (металлические) 5 5000 25000,00 20,00 0,00 0,00 20,00 20000,00 14 Стеллажи (деревянные) 5 3000 15000,00 25,00 0,00 0,00 25,00 11250,00 15 Тележки стеллажные 8 1700 13600,00 20,00 0,00 0,00 20,00 10880,00 16 Весы настольные РН-ЮЦ13У 4 1200 4800,00 35,00 0,00 0,00 35,00 3120,00 17 Весы напольные 1 3500 3500,00 30,00 0,00 0,00 30,00 2450,00 18 Телефон 3 700 2100,00 30,00 0,00 0,00 30,00 1470,00 19 Офисное кресло 1 1200 1200,00 25,00 0,00 0,00 25,00 900,00 20 Стул 10 200 2000,00 35,00 0,00 0,00 35,00 1300,00 21 Холодильник «ЗиЛ» 1 7000 7000,00 40,00 30,00 0,00 58,00 2940,00 22 Холодильник производственный 2 5000 10000,00 30,00 0,00 0,00 30,00 7000,00 23 Мойка (нержав. сталь) V=20 л 2 1000 2000,00 20,00 0,00 0,00 20,00 1600,00 24 Кассовый аппарат «Меркурий 115 F» 3 5000 15000,00 30,00 0,00 0,00 30,00 10500,00 25 Кассовый аппарат «Samsung-64615КА 1 4800 4800,00 35,00 0,00 0,00 35,00 3120,00 26 Эл. плита «Лысьва» 1 2200 2200,00 30,00 0,00 0,00 30,00 1540,00 27 Взбивальная машина МС 12-15 1 70000 70000,00 40,00 0,00 0,00 40,00 42000,00 28 Машина тестораскаточная МРТ-601 1 95000 95000,00 30,00 0,00 0,00 30,00 66500,00 29 Мукопросеиватель П-2П «Пионер» 2 28000 56000,00 40,00 0,00 0,00 40,00 33600,00 30 Машина тестомесильная МТМ-60M 1 28000 28000,00 40,00 0,00 0,00 40,00 16800,00 31 Машина тестомесильная А2-ХТБ 1 34000 34000,00 40,00 0,00 0,00 40,00 20400,00 32 Машина тестомесильная DITOSAMAPRO35 1 78000 78000,00 35,00 0,00 0,00 35,00 50700,00 33 Шкаф пекарный ШПСЭМ-3 4 24000 96000,00 40,00 0,00 0,00 40,00 57600,00 34 Холодильник STINOL-222 1 7000 7000,00 20,00 0,00 0,00 20,00 5600,00 35 ДежаМТ-100 V=30 л 7 5000 35000,00 20,00 0,00 0,00 20,00 28000,00 36 Котел КНЭ-10М 1 54000 54000,00 25,00 0,00 0,00 25,00 40500,00 37 Шкаф пекарный РЗХПГ-12Б 2 52000 104000,00 30,00 0,00 0,00 30,00 72800,00 38 Формы пекарские 1000 35 35000,00 20,00 0,00 0,00 20,00 28000,00 39 Листы для выпечки 50 70 3500,00 20,00 0,00 0,00 20,00 2800,00 40 Формы для выпекания пасхи и кексов 300 20 6000,00 20,00 0,00 0,00 20,00 4800,00 41 Формы под хлеб 200 50 10000,00 20,00 0,00 0,00 20,00 8000,00 42 Оборудованный металлический киоск для продажи хлеба площадью 7 м2 1 60000 60000,00 30,00 0,00 0,00 30,00 42000,00 43 Контейнер 5 т 1 42000 42000,00 20,00 0,00 0,00 20,00 33600,00 Итого: 1028165,00   Степень совокупного износа определялась по формуле:  S = 1 — (1 — F) * (1 — V) * (1 — E),  где S — степень совокупного износа;   F — степень физического износа;   V — степень функционального износа,   Е — степень внешнего (экономического) износа,       Доходный подход   Доходный подход не применялся по причинам, изложенным выше.     Сравнительный подход     При использовании сравнительного подхода оценщиком были изучены предложения на продажу аналогичных объектов (источники информации: газеты «Курьер», «Из рук в руки», «Реклама», страницы Internet).   Таблица 10  № п/п Наименование Кол-во Средневзевешенная цена предложения на вторичном рынке за ед. , р. Средневзевешенная цена предложения на вторичном рынке всего, р. Скидка на уторговывание, % Стоимость, с учетом скидки, р. 1 Принтер Deskjet 656с 1 2200 2200 2,00 2156,00 2 Принтер Epson LX-1050 1 3200 3200 2,00 3136,00 3 Принтер Epson LX300+ 1 3000 3000 2,00 2940,00 4 Компьютер Pentium III 1 5000 5000 2,00 4900,00 5 Компьютер Intel Pentium 166MMX 1 4000 4000 2,00 3920,00 6 Компьютер Intel Celeron 800 MHz 1 5500 5500 2,00 5390,00 7 Компьютер Intel Celeron 450 MHz 1 3500 3500 2,00 3430,00 8 Стол письменный однотумбовый 6 1000 6000 2,00 5880,00 9 Стол офисный 3 1800 5400 2,00 5292,00 10 Стол разделочный (нерж. сталь) 4 3000 12000 2,00 11760,00 11 Стол разделочный (нержав. сталь) размерами 2 м х 1,5 м 5 4000 20000 2,00 19600,00 12 Контейнер (нержав. сталь) 9 30000 270000 2,00 264600,00 13 Стеллажи (металлические) 5 4000 20000 2,00 19600,00 14 Стеллажи (деревянные) 5 2100 10500 2,00 10290,00 15 Тележки стеллажные 8 1200 9600 2,00 9408,00 16 Весы настольные РН-ЮЦ13У 4 800 3200 2,00 3136,00 17 Весы напольные 1 2450 2450 2,00 2401,00 18 Телефон 3 500 1500 2,00 1470,00 19 Офисное кресло 1 900 900 2,00 882,00 20 Стул 10 100 1000 2,00 980,00 21 Холодильник «ЗиЛ» 1 2940 2940 2,00 2881,20 22 Холодильник производственный 2 3500 7000 2,00 6860,00 23 Мойка (нержав. сталь) V=20 л 2 800 1600 2,00 1568,00 24 Кассовый аппарат «Меркурий 115 F» 3 3500 10500 2,00 10290,00 25 Кассовый аппарат «Samsung-64615КА 1 3120 3120 2,00 3057,60 26 Эл. плита «Лысьва» 1 1540 1540 2,00 1509,20 27 Взбивальная машина МС 12-15 1 42000 42000 2,00 41160,00 28 Машина тестораскаточная МРТ-601 1 66500 66500 2,00 65170,00 29 Мукопросеиватель П-2П «Пионер» 2 15000 30000 2,00 29400,00 30 Машина тестомесильная МТМ-60M 1 16800 16800 2,00 16464,00 31 Машина тестомесильная А2-ХТБ 1 20400 20400 2,00 19992,00 32 Машина тестомесильная DITOSAMAPRO35 1 50700 50700 2,00 49686,00 33 Шкаф пекарный ШПСЭМ-3 4 14000 56000 2,00 54880,00 34 Холодильник STINOL-222 1 5600 5600 2,00 5488,00 35 ДежаМТ-100 V=30 л 7 4000 28000 2,00 27440,00 36 Котел КНЭ-10М 1 40500 40500 2,00 39690,00 37 Шкаф пекарный РЗХПГ-12Б 2 35000 70000 2,00 68600,00 38 Формы пекарские 1000 25 25000 2,00 24500,00 39 Листы для выпечки 50 50 2500 2,00 2450,00 40 Формы для выпекания пасхи и кексов 300 15 4500 2,00 4410,00 41 Формы под хлеб 200 50 10000 2,00 9800,00 42 Оборудованный металлический киоск для продажи хлеба площадью 7 м2 1 40000 40000 2,00 39200,00 43 Контейнер 5 т 1 35000 35000 2,00 34300,00 Итого: 939967,00   Таблица 11  Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости оборудования    №  п/п Наименование Кол-во Стоимость, определенная затратным подходом, р. Стоимость, определенная сравнительным подходом, р. Рыночная стоимость, р. 1 Принтер Deskjet 656с 1 2100,00 2156,00 2128,00 2 Принтер Epson LX-1050 1 3150,00 3136,00 3143,00 3 Принтер Epson LX300+ 1 2800,00 2940,00 2870,00 4 Компьютер Pentium III 1 4500,00 4900,00 4700,00 5 Компьютер Intel Pentium 166MMX 1 3395,00 3920,00 3657,50 6 Компьютер Intel Celeron 800 MHz 1 5250,00 5390,00 5320,00 7 Компьютер Intel Celeron 450 MHz 1 3750,00 3430,00 3590,00 8 Стол письменный однотумбовый 6 5400,00 5880,00 5640,00 9 Стол офисный 3 5250,00 5292,00 5271,00 10 Стол разделочный (нерж. сталь) 4 12800,00 11760,00 12280,00 11 Стол разделочный (нержав. сталь) размерами 2 м х 1,5 м 5 24000,00 19600,00 21800,00 12 Контейнер (нержав. сталь) 9 324000,00 264600,00 294300,00 13 Стеллажи (металлические) 5 20000,00 19600,00 19800,00 14 Стеллажи (деревянные) 5 11250,00 10290,00 10770,00 15 Тележки стеллажные 8 10880,00 9408,00 10144,00 16 Весы настольные РН-ЮЦ13У 4 3120,00 3136,00 3128,00 17 Весы напольные 1 2450,00 2401,00 2425,50 18 Телефон 3 1470,00 1470,00 1470,00 19 Офисное кресло 1 900,00 882,00 891,00 20 Стул 10 1300,00 980,00 1140,00 21 Холодильник «ЗиЛ» 1 2940,00 2881,20 2910,60 22 Холодильник производственный 2 7000,00 6860,00 6930,00 23 Мойка (нержав. сталь) V=20 л 2 1600,00 1568,00 1584,00 24 Кассовый аппарат «Меркурий 115 F» 3 10500,00 10290,00 10395,00 25 Кассовый аппарат «Samsung-64615КА 1 3120,00 3057,60 3088,80 26 Эл. плита «Лысьва» 1 1540,00 1509,20 1524,60 27 Взбивальная машина МС 12-15 1 42000,00 41160,00 41580,00 28 Машина тестораскаточная МРТ-601 1 66500,00 65170,00 65835,00 29 Мукопросеиватель П-2П «Пионер» 2 33600,00 29400,00 31500,00 30 Машина тестомесильная МТМ-60M 1 16800,00 16464,00 16632,00 31 Машина тестомесильная А2-ХТБ 1 20400,00 19992,00 20196,00 32 Машина тестомесильная DITOSAMAPRO35 1 50700,00 49686,00 50193,00 33 Шкаф пекарный ШПСЭМ-3 4 57600,00 54880,00 56240,00 34 Холодильник STINOL-222 1 5600,00 5488,00 5544,00 35 ДежаМТ-100 V=30 л 7 28000,00 27440,00 27720,00 36 Котел КНЭ-10М 1 40500,00 39690,00 40095,00 37 Шкаф пекарный РЗХПГ-12Б 2 72800,00 68600,00 70700,00 38 Формы пекарские 1000 28000,00 24500,00 26250,00 39 Листы для выпечки 50 2800,00 2450,00 2625,00 40 Формы для выпекания пасхи и кексов 300 4800,00 4410,00 4605,00 41 Формы под хлеб 200 8000,00 9800,00 8900,00 42 Оборудованный металлический киоск для продажи хлеба площадью 7 м2 1 42000,00 39200,00 40600,00 43 Контейнер 5 т 1 33600,00 34300,00 33950,00 Итого: 1028165,00 939967,00 984066,00   При согласовании результатов и заключении о рыночной стоимости объекта оценки оценщиком были присвоены равные весовые коэффициенты результатам, полученным в рамках расчетов затратным и сравнительным подходами.     Стоимость действующего предприятия ООО «Магнат», определенная в рамках затратного подхода методом чистых активов, составляет 1127666 рублей.    17.2. Определение стоимости объекта оценки доходным подходом     Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (далее — метод ДДП).   Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.   Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.   Метод ДДП может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития.   Заказчиком для оценки представлены основные финансово-экономические показатели деятельности предприятия за период с января 2003 года по июль 2005 года (см. табл. №13-15).   Выбор модели денежного потока.   Чистый денежный поток — это сумма денежных средств, которая остается после того, как удовлетворены все потребности бизнеса в денежных средствах в данном операционном периоде. Чистый денежный поток, как правило, рассматривается как денежные средства, которые можно направить на пополнение собственного или инвестируемого капитала. Денежный поток может быть рассчитан как на номинальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции).   В настоящем отчете в качестве основной величины для расчета будущего денежного потока для собственного капитала выбрана средняя величина прибыли за период с ноября 2003 года по июль 2005 года (данные представлены заказчиком).     Определение длительности прогнозного периода.   Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не прошлых денежных потоках. Поэтому следующим этапом расчета является определение длительности прогнозного периода. Чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. Однако, в условиях, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны (страновой риск), на наш взгляд допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. Для точности результата осуществляем дробление на более мелкие единицы измерения — кварталы.     Ретроспективный анализ и прогноз валовой прибыли от реализации.   Анализ основных финансово-экономических показателей деятельности предприятия за 2003-2005 годы позволяет сделать вывод о том, что предприятие вышло на стабильный уровень производства и максимальное использование мощностей (см. рис. 1,2). В расчетах мы не рассматриваем возможные инвестиции в основное производство, которые диверсифицируют выпуск продукции как за счет освоения новой продукции, так и за счет освоения новых рынков. Учитывая текущее финансовое состояние предприятия расчет на эти инвестиции возможен только при наличии финансовой поддержки со стороны мощного спонсора. Кроме того, при таком расчете денежные потоки будут постоянными, начиная с какого-то периода времени. Конечно, мы понимаем, что учет модернизации оборудования, создание смежных производств, а также агрессивное завоевание рынка сильно изменит общую картину, но для данного расчета мы этим пренебрегаем.     Определение ставки дисконта.   С математической точки зрения ставка дисконта — это процентная ставка, используемая для перерасчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.   Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип денежного потока используется для оценки в качестве базы. Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на капитал; для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства.   В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконта находится по формуле:    где R — требуемая инвестором ставка дохода;  Rf — безрисковая ставка дохода,  ? — коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);  Rm — общая доходность рынка в целом;  S1 — премия для малых предприятий;  S2 — премия за риск, характерный для отдельной компании;  С — страновой риск.     Использование бета-модели при наличии развитой статистики по аналогичным предприятиям является наиболее корректным методом для определения ставки дисконта. Но в данном случае о развитой статистике не может быть и речи. Поэтому оценщик был вынужден применить формулу зависимости ставки дисконта и ставки капитализации, используя для определения ставки капитализации метод кумулятивного построения.     Определение коэффициента капитализации   За базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.   Расчет стоимости собственного капитала согласно кумулятивному подходу проводится в два этапа:   -определение соответствующей безрисковой ставки дохода;   -оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в данную компанию.   В качестве базы для расчета безрисковой ставки был выбран индикатор процентной ставки по рублевым депозитам для юридических лиц на сумму от 500 тыс. до 1 млн. рублей, который на дату оценки составляет 10,86 %. Индикатор процентной ставки рассчитан по выборке банков с надежностью группы «В» информационного центра «Рейтинг».     Таблица 12  Экспертная оценка величины премий за риск, связанный с инвестированием в компанию №№ Виды риска Значение, % Примечание 1 Доход по безрисковым ценным бумагам 10,86 2 Размер компании 5 Небольшая по размерам пекарня 3 Руководящий состав: качество управления 3 Качество управления на достаточном уровне из-за стабильности производства 4 Товарная диверсификация 2 Обширный ассортимент 5 Диверсифицированность клиентуры 1 Широкий ценовой коридор на продукцию 6 Уровень и прогнозируемость прибылей 5 Отсутствие положительной динамики развития 7 Прочие риски 10      5 Отсутствие права собственности на помещение    Нахождение на территории ЗАТО Итого: 41,86   При известной ставке капитализации ставка дисконта определяется по формуле:    где d — ставка дисконта;   R — ставка капитализации;   g — долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока.     Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.   Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.   По модели Гордона годовой доход послепрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста.      где V(term) — стоимость в постпрогнозный период;   CF(t+1) — денежный поток доходов за первый год постпрогнозного периода.     При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.     Расчет текущей стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.     При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, ожидаемую в будущем.   Величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих:   -текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода;   -текущего значения стоимости в постпрогнозный период.   Временная оценка денежных потоков производится путем дисконтирования; расчет ведется по формуле:      где СП — стоимость предприятия;   ? — коэффициент дисконтирования;   t — период расчета;   n — количество периодов.     Коэффициент дисконтирования определяется по формуле:        где ? — коэффициент дисконтирования;   d — ставка дисконта (0,4186);   t- период расчета (кварталы).     Выполненные расчеты представлены в таблице №16 «Определение стоимости объекта оценки методом дисконтирования ожидаемых денежных потоков».     Стоимость объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков, составляет 4291500 рублей.                                          Таблица 13 Основные финансово-экономические показатели за 2003 год Показатели Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Итого 1. Денежные поступления (выручка от реализации) 194958 224615 184107 199069 197990 204415 190649 161244 536341 541491 501026 444862 3580767 2. Расходы в т.ч. 173836 180995 181697 188748 175175 174802 160624 137239 165906 189947 257715 270050 2256734 покупка сырья 81771 86315 83286 97134 89226 80319 75982 56741 71926 102119 168036 156290 1149145 заработная плата 46133 45394 45927 46119 46317 46898 47315 46973 47155 46832 47418 48420 560901 ремонт и содержание оборудования 317 981 722 836 885 924 916 1057 871 544 629 687 9369 арендная плата 6053 6053 6053 6053 6053 6053 6053 6053 6053 6053 6053 6053 72636 эл. энергия 25315 24942 26120 25447 20147 21713 20413 21315 22418 24179 25618 27461 285088 теплоэнергия 5247 4948 1653 1351 873 440 440 440 2460 4251 5073 6122 33298 налоги 5460 8147 15766 6843 6461 15035 5858 2460 10010 3122 2742 20091 101995 прочие расходы 3540 4215 2170 4965 5213 3420 3647 2200 5013 2847 2146 4926 44302 3. Прибыль валовая 21122 43620 2410 10321 22815 29613 30025 24005 370435 351544 243311 174812 1324033                  Таблица 14 Основные финансово-экономические показатели за 2004 год Показатели Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Итого 1. Денежные поступления (выручка от реализации) 456910 502485 561866 526984 439710 471493 488709 548336 560456 584376 549760 629654 6320739 2. Расходы в т.ч. 374658 388707 381597 250064 284563 264142 247227 399276 409497 424701 346463 364271 4135166 покупка сырья 242740 259924 243819 123701 163635 126072 119118 265096 256154 267878 184170 196624 2448931 заработная плата 54321 51790 52613 52148 51930 53120 52649 64171 68396 77550 85313 79283 743284 ремонт и содержание оборудования 1147 1396 970 1275 1846 1472 1325 1320 1560 1920 1417 1163 16811 арендная плата 30870 30870 30870 30870 30870 30870 30870 30870 30870 30870 30870 30870 370440 эл. энергия 26986 27997 28457 26618 23722 28365 25147 26480 32503 30204 28319 32779 337577 теплоэнергия 6297 5384 4880 3212 1061 440 440 440 1118 3117 4755 6046 37190 налоги 7377 5969 15717 7714 6361 19817 12966 4552 13476 7448 5548 11583 118528 прочие расходы 4920 5377 4271 4526 5138 3986 4712 6347 5420 5714 6071 5923 62405 3. Прибыль валовая 82252 113778 180269 276920 155147 207351 241482 149060 150959 159675 203297 265383 2185573                  Таблица 15 Основные финансово-экономические показатели за 2005 год Показатели Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Итого 1. Денежные поступления (выручка от реализации) 552323 488988 543250 529202 468450 446800 452759 3481772 2. Расходы в т.ч. 381769 361142 312068 320381 349412 300274 244706 — — — — — 2269752 покупка сырья 214621 205505 148360 182574 214725 153150 112153 1231088 заработная плата 83850 72846 77126 75738 74835 76970 78149 539514 ремонт и содержание оборудования 1170 1914 1845 1897 1737 1820 1627 12010 арендная плата 30870 30870 30870 17365 17365 17365 17365 162070 эл. энергия 33338 32566 29428 31640 27525 29171 25813 209481 теплоэнергия 7320 6260 4210 2042 2592 882 670 23976 налоги 6255 5354 14598 4977 4941 15096 5000 56221 прочие расходы 4345 5827 5631 4148 5692 5820 3929 35392 3. Прибыль валовая 170554 127846 231182 208821 119038 146526 208053 — — — — — 1212020                                                                  Таблица 16 Определение стоимости объекта оценки методом дисконтирования ожидаемых денежных потоков Показатели Расчетный период, кварталы IV кв. 2005 I кв. 2006 II кв. 2006 III кв. 2006 IV кв. 2006 I кв. 2007 II кв. 2007 III кв. 2007 IV кв. 2007 I кв. 2008 II кв. 2008 III кв. 2008 1 Величина прибыли за квартал, р. 545102,29 545102,29 545102,29 545102,29 545102,29 545102,3 545102,29 545102,29 545102,29 545102,3 545102,29 545102,3 2 Стоимость в постпрогнозный период, р. 2180409 Ставка дисконта 0,4186 3 Коэффициент дисконтирования (а) 0,9052641 0,8195031 0,7418668 0,6715853 0,6079621 0,550366 0,4982268 0,4510269 0,4082984 0,369618 0,3346018 0,302903 4 Дисконтированный денежный поток (ДДП), р. (стр. 1+стр.2)*стр.3 493461,54 446713,02 404393,26 366082,71 331401,54 300005,9 271584,59 245855,78 222564,42 201479,6 182392,23 825565,7 5 Интегральный ДДП (нарастающим итогом), р. 493461,54 940174,55 1344567,8 1710650,5 2042052,1 2342058 2613642,6 2859498,4 3082062,8 3283542 3465934,6 4291500      17.3. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом     Данные о рыночных сделках по предприятиям, долям акционеров в капитале предприятий или ценным бумагам, являются одним из основных источников объективной эмпирической информации для выведения стоимостных показателей, применимых в оценке бизнеса. Но разработка стоимостных показателей на основе изучения предприятий-аналогов в целях проведения оценки, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг должна использоваться в тех случаях, когда имеется достаточное количество достоверной информации.   Под предприятиями-аналогами понимаются предприятия, которые представляют собой базу для сопоставления с оцениваемым предприятием по сравнительным инвестиционным характеристикам. В идеале, предприятия-аналоги действуют в той же отрасли, что и оцениваемое предприятие.   Для того чтобы обеспечить доверие к аналитическим результатам оценки, требуется организовать тщательный, объективный поиск предприятий-аналогов. Эта процедура должна включать критерии для предварительного рассмотрения и окончательного выбора предприятий-аналогов.   Эмпирические данные, относящиеся к предприятиям-аналогам, могут быть взяты как из данных о сделках купли-продажи, так и из информации о ценах предложения на рынке предприятий. Получение и анализ всей доступной финансовой и оперативной информации о предприятиях-аналогах является необходимым условием проведения оценки.   Необходимо провести качественный и количественный сравнительный анализ общих черт и различий между предприятиями-аналогами и оцениваемым предприятием для оценки стоимостных показателей предприятий-аналогов по отношению к оцениваемому предприятию.   Ценовая информация о предприятиях-аналогах должна быть увязана с наиболее существенной финансовой информацией о каждом предприятии-аналоге, чтобы можно было рассчитать соответствующие оценочные коэффициенты.   Чтобы определить соответствующие оценочные коэффициенты для оцениваемого предприятия, необходимо одновременно взаимоувязано использовать и оценочные коэффициенты для предприятий-аналогов, и сравнительный анализ качественных и количественных факторов.   К элементам сравнения относят характеристики предприятий и сделок, которые оказывают наиболее существенное влияние на их рыночные цены. К основным элементам сравнения относят:   — состав передаваемых прав собственности;   — условия финансирования сделки купли-продажи;   — условия продажи;   — время продажи;   — месторасположение;   — физические характеристики;   — экономические характеристики;   — компоненты стоимости, не связанные с предприятием.   Корректировка на набор прав учитывает разницу между рыночной арендной платой и контрактной арендной платой, которой может быть обременен объект.   Корректировка на условия финансирования сделки купли-продажи учитывается разница в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной нормах процента.   Корректировка на условия сделки купли-продажи учитывает факторы, отражающие нетипичные рыночные отношения между продавцом и покупателем, например, наличие деловых и родственных связей, незаконного давления и вынуждающих обстоятельств.   Корректировка на время совершения сделки купли-продажи учитывает изменения стоимости предприятия во времени.   Корректировка на физические характеристики учитывает наличие конкретных конструктивных характеристик и элементов у объектов сравнения. Величина корректировки на физические различия определяется исходя из принципа вклада каждого элемента в общую стоимость предприятия.   Корректировка на экономические характеристики учитывает разницу показателей, определяющих уровень доходности объектов.   Корректировки цен продажи объектов сравнения производятся в следующем порядке:   в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;   во вторую очередь производятся, корректировки, относящиеся непосредственно к предприятию, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.   При корректировках все поправки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».   Величины корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, определяются с помощью сопоставления количественных или качественных характеристик объектов и сделок. Обоснование принимаемых в расчет корректировок данными рынка является обязательным.   Окончательное решение о величине результата, определенного сравнительным подходом, принимается на основании анализа скорректированных цен на объекты сравнения.   Для расчета стоимости объекта оценки в качестве аналогов были приняты два объекта:   1 объект: пекарня; площадь помещений — 140 м2; вид права на недвижимое имущество, в котором расположено предприятие — долгосрочная аренда на рыночных условиях; местоположение — г. Томск, пр. Кирова; техническое состояние недвижимого имущества, в котором расположено предприятие — удовлетворительное; оборудование — хлебопекарное оборудование, два киоска, два автомобиля ГАЗ 330210; отделка помещений — простая; цена предложения 700000 рублей.   2 объект: пекарня с продовольственным магазином; площадь помещений — 310 м2; вид права на недвижимое имущество, в котором расположено предприятие — собственность; местоположение — г. Томск, ул. Иркутский тракт; техническое состояние недвижимого имущества, в котором расположено предприятие — хорошее; оборудование — хлебопекарное оборудование, торговое оборудование, холодильные витрины, один автомобиль ГАЗ 330210; отделка в пекарне — простая, в магазине высококачественная; цена предложения 6000000 рублей.     Таблица 17  Определение стоимости объекта оценки  ФАКТОРЫ КОРРЕКТИРОВОК ОБЪЕКТ 1   ОБЪЕКТ 2   Цена предложения за 1 объект, р. 700 000 6 000 000 Условия сделки 1,00 1,00 Временной фактор 1,00 1,00 Вид права на производственные помещения 1,25 0,60 Местоположение (уровень конкуренции) 1,10 1,10 Транспортная доступность 1,00 1,00 Состояние объекта 1,20 1,00 Наличие отделки 1,20 0,90 Наличие торговых площадей 1,20 0,70 Площадь производственных помещений 0,90 0,95 Наличие оборудования 1,00 0,90 Наличие места для парковки, погрузки — разгрузки обслуживающего автотранспорта 1,00 1,00 Уторговывание 0,95 0,95 Итого: 2,0315 0,3377 Расчетная стоимость за 1 объект, р. 1422050 2026200   Стоимость объекта оценки определяем как среднее значение полученных величин:     (1422050 р. + 2026200 р.) / 2 = 1724125 рублей.     Стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода, составляет 1724125 рублей.      17.4. Согласование результатов и  итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки     В процессе определения рыночной стоимости действующего предприятия ООО «Магнат» использовались метод чистых активов, метод сделок, метод дисконтированных будущих денежных потоков.   Для определения итоговой величины стоимости действующего предприятия ООО «Магнат» учитывались цель оценки и используемое определение стоимости, характер деятельности предприятия и его активов, количество и качество данных, использованных для обоснования вышеупомянутых методов оценки.   Преимуществом метода на основе стоимости активов является то, что он предполагает оценку имеющихся у предприятия активов. В то же время метод чистых активов не позволяет учесть уровень доходности бизнеса, затраты на подбор квалифицированного персонала, организацию рынка сбыта продукции, поставку сырья. Поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние, применение затратного подхода в оценке бизнеса имеет существенные недостатки и ограничения.   Оценка доходным подходом. Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Инвестор, вкладывая деньги в предприятие, покупает прежде всего будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет. Обычно подход по доходности, несмотря на его ограничения, считается наиболее предпочтительным, особенно, когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования.   Оценка сравнительным подходом. Этот подход использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные предприятия. При наличии финансово развитого рынка фактическая цена купли-продажи предприятия наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и т.д. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.   Для получения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки были проанализированы преимущества и недостатки использованных подходов и методов.   При согласовании результатов оценщик исходил из того, что определяющими факторами в ценообразовании объекта оценки с точки зрения инвестора являются:   -во-первых — реальная ситуация, сложившаяся в рассматриваемом секторе рынка;   -во-вторых — возможность извлечения дохода от использования объекта.   Из имеющихся подходов в оценке бизнеса следует можно выделить преимущества следующих подходов:   -сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия;   -доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.     По этим причинам оценщиком было отдано предпочтение сравнительному и доходному подходам.    Таблица 18  Согласование результатов и итоговое заключение  о рыночной стоимости объекта оценки      Подход  Стоимость,  р.    Весовой коэффициент  Стоимость, р.   Затратный 1 127 666 0,3 338 300 Доходный 4 291 500 0,35 1 502 025 Сравнительный 1 724 125 0,35 603 443 Рыночная стоимость, р. 2 443 768 Рыночная стоимость, округленно, р. 2 444 000     Рыночная стоимость действующего предприятия ООО «Магнат» по состоянию на 12 августа 2005 года составляет 2 444 000 (Два миллиона четыреста сорок четыре тысячи) рублей.         Оценщик: В.Н. Мельников      18. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ   Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.   Общая цель Отчета   Настоящий Отчет достоверен лишь в указанных в настоящем Отчете целях. Ни одна из Сторон не может использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.   Положения об ответственности   Оценщик не принимает на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к управлению оцениваемым объектом. Ответственность за такого рода отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиком объекту, несет владелец.   В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.   Освобождение от ответственности   Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщика, и, по желанию Оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Заказчику вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщика. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.   Описание имущества   Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемый объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательством, если иное не оговорено специально.   Заключительные положения   Оценщик учитывал ответственное отношение и должное управление в отношении объекта оценки. Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем Отчете, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников.   Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем Отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и, таким образом, повлиять на суждение Оценщика.   Заключение об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно цены собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.                     19.СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ     Оценщик, подготовивший данный отчет, подтверждает следующее:

Пролистать наверх